캐나다가 모기지 갱신 성수기에 들어선 가운데, BMO 캐피털마켓이 최근 유가 하락으로 국채 금리가 내려가고 있다고 분석했습니다. 다만 고정금리 차주는 그 혜택을 거의 못 보고, 변동금리가 여전히 더 나은 선택으로 보인다고 진단했습니다.
부동산 업계는 캐나다 중앙은행(BoC)의 금리 결정에 늘 촉각을 곤두세웁니다. 하지만 BoC 결정은 변동금리에만 영향을 주고, 변동금리는 캐나다 전체 모기지 중 소수에 불과합니다.
대부분의 모기지 잔액은 고정금리이며, 이는 같은 만기의 캐나다 국채(GoC) 수익률에 연동됩니다. 예를 들어 5년 고정금리는 5년물 국채 수익률을 기준으로 만들어집니다. 이 국채 수익률은 물가 상승 기대와 국채 공급 대비 투자 자금의 양에 따라 움직입니다. 갚아야 할 빚이 자금보다 많으면 금리가 오르고, 자금이 더 많으면 내려갑니다.
유가 하락이 국채 금리를 끌어내리다
이란 전쟁 당시 세계 원유 공급의 약 20%가 막히면서 유가가 급등했고, 이는 캐나다 물가를 끌어올려 국채 수익률도 함께 밀어 올렸습니다. 그런데 호르무즈 해협 관련 합의가 이뤄지면서 원유가 다시 흐르기 시작했고, 유가가 가파르게 떨어지고 있습니다.
BMO는 이런 흐름이 앞으로 물가 압력을 완화하고, 이미 국채 수익률을 끌어내리고 있다고 봤습니다. BMO 선임 이코노미스트 로버트 카브치치(Robert Kavcic)는 “유가 하락으로 캐나다 국채 수익률이 내려갔고, 5년물은 5월 중순 이후 30bp(0.3%포인트) 넘게 떨어졌다”고 밝혔습니다.
다만 그는 이를 “차주에게 좋은 소식이라기보다는 덜 나쁜 소식”이라고 표현했습니다. 카브치치는 “고정 모기지 금리는 수익률 상승을 시차를 두고 따라 오르게 마련이었는데, 이번 합의와 유가 급락이 그 상승 여지를 거둬간 것에 가깝다”고 설명했습니다. 쉽게 말해, 금리를 끌어올릴 위협이 실제로 나타났다가 대출 기관이 반영하기도 전에 사라졌다는 뜻입니다.
갱신 정점기, 변동금리가 가장 안정적
BMO는 앞서 낸 보고서에서 2026년 한 해 동안 약 180만 건의 모기지가 갱신될 것으로 추정했습니다. 하반기는 비교적 한산하고, 대부분의 갱신이 상반기, 특히 이달에 정점을 찍은 뒤 가파르게 줄어듭니다.
카브치치는 “갱신 물량이 정점에 이른 지금, 캐나다인들은 변동금리 쪽에서 가장 낮고 안정적인 금리를 찾고 있다”며 “BoC가 금리를 동결하는 한 연말까지도 이런 상황이 이어질 것으로 본다”고 말했습니다. 결국 갱신을 앞둔 차주에게는 변동금리가 당분간 가장 유리한 선택지로 남을 가능성이 큽니다.
이 소식은 갱신을 앞둔 캐나다 한인 주택 소유자에게 직접적인 의미가 있습니다. 팬데믹 시기 낮은 금리로 5년 고정을 받았던 가구가 올해 줄줄이 갱신을 맞고 있는데, 갱신 금리가 기존보다 높아 부담이 커진 경우가 많습니다. 이번 분석은 적어도 고정금리가 더 오를 위험은 일단 잦아들었고, 변동금리가 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있다는 점을 보여줍니다.
다만 변동금리가 유리하다는 판단은 BoC가 금리를 동결한다는 전제에 기댄 것입니다. 가구마다 상환 여력과 위험을 감당할 수 있는 정도가 다른 만큼, 고정과 변동 중 무엇을 택할지는 본인 상황에 맞춰 신중히 따져볼 필요가 있습니다.
향후 전망
유가 하락이 이어져 물가 압력이 더 풀린다면 국채 수익률이 추가로 내려가 고정금리에도 여유가 생길 수 있습니다. 반대로 중동 정세가 다시 불안해져 유가가 반등할 경우 수익률과 고정금리가 다시 오를 위험도 함께 커집니다. 갱신 정점기를 지나는 만큼 차주들은 금리 흐름을 계속 살펴봐야 할 것으로 보입니다.
원문: Better Dwelling
