캐나다에서 ‘생애최초 주택구입자(first-time home buyer)’는 이름과 달리 반드시 처음 집을 사는 사람만을 뜻하지 않습니다. 핵심은 ‘4년 규칙’입니다. 현재 연도와 직전 4개 역년 동안 본인 소유 주택에 살지 않았다면, 과거에 집을 가졌던 사람도 다시 자격을 얻을 수 있습니다.
이 자격을 갖추면 계약금을 모으고 세금을 줄이는 여러 연방 혜택을 활용할 수 있습니다. 다만 배우자의 소유 이력, 캐나다 밖에서 가졌던 집, 소유했던 주택의 유형 등에 따라 자격이 달라질 수 있어 꼼꼼히 따져봐야 합니다. RE/MAX가 정리한 자격 기준과 프로그램을 순서대로 살펴봅니다.
핵심 요약
과거에 집을 가졌다고 해서 자동으로 자격이 사라지는 것은 아닙니다. 본인 소유 주택에 살지 않은 채 4개 역년이 지나면 생애최초 주택구입자 지위를 다시 얻을 수 있습니다. 파트너의 소유 이력도 반영됩니다. 배우자나 사실혼 파트너의 최근 주택 소유가 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 연방 규정과 주 규정이 항상 같지는 않습니다. 연방 혜택 자격이 있어도 모든 주의 토지양도세 환급 자격이 있는 것은 아닙니다. 마지막으로, 구입자 혜택을 함께 쓸 수도 있습니다. 자격을 갖춘 구입자는 FHSA와 주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan)을 모두 활용해 주택 구입 자금을 마련할 수 있습니다.
생애최초 주택구입자란 무엇인가
이름과 달리 생애최초 주택구입자가 항상 처음 집을 사는 사람인 것은 아닙니다. 대부분의 연방 프로그램에서 자격은 현재 역년 또는 직전 4개 역년 동안 본인이 소유한 주택에 살았는지 여부에 달려 있습니다. 이 밖에도 배우자의 주택 소유, 캐나다 밖에서 소유한 부동산, 소유했던 주택의 유형 같은 요인들도 자격에 영향을 줄 수 있습니다.
4년 규칙이 핵심 기준이다
4년 규칙은 연방 정의의 토대입니다. 캐나다 국세청(CRA)은 인출 직전 30일을 제외하고, 현재 역년 또는 직전 4개 역년 동안 본인이 소유하거나 공동 소유하며 주 거주지로 삼은 적격 주택에 살지 않았다면 생애최초 주택구입자로 봅니다. 예를 들어 2025년 7월 31일에 인출한다면 2021년 1월 1일부터 2025년 6월 30일까지를 거슬러 봅니다. 따라서 몇 년 전에 집을 판 사람도 다시 자격을 얻을 수 있습니다.
배우자나 파트너의 주택 소유가 자격에 영향을 준다
자격은 본인의 소유 이력만으로 정해지지 않습니다. FHSA와 주택구입자 플랜의 경우, 현재 배우자나 사실혼 파트너가 자격 기간 동안 소유하고 거주한 주택은 당신 이름이 등기에 없었더라도 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 자격이 있다고 단정하기 전에 두 사람의 소유 이력을 모두 확인하는 것이 좋습니다.
캐나다 밖에서 소유한 집도 포함될 수 있다
연방 정의는 캐나다 안의 주택에만 국한되지 않습니다. 자격 기간 동안 국외에서 부동산을 소유하고 거주했다면, CRA는 그 집이 캐나다에 있었다면 적격이었을 경우 같은 기준을 적용합니다. 따라서 해외 주택 소유가 자격에 불리하게 작용할 수 있습니다.
대부분의 주택 유형이 자격이 된다
적격 주택에는 단독주택뿐 아니라 더 많은 유형이 포함됩니다. 단독주택, 세미디태치드(연립), 타운하우스, 콘도미니엄, 이동식 주택, 그리고 듀플렉스·트리플렉스·포플렉스의 세대가 주 거주지로 쓰였다면 모두 인정될 수 있습니다. 일부 지분형 협동조합 주택(equity co-operative)의 지분도 자격이 됩니다.
캐나다의 생애최초 주택구입자 프로그램
생애최초 주택구입자로 인정받으면 주택 구입이 더 저렴해질 수 있습니다. 상황에 따라 계약금을 줄이거나 세금을 낮추거나 마감 비용을 줄여주는 저축계좌, 세액공제, 환급 혜택을 받을 수 있습니다. RE/MAX가 가장 흔히 접하는 오해 하나는 과거에 집을 소유했으면 이런 프로그램에서 자동으로 제외된다는 생각입니다.
생애최초 주택저축계좌(FHSA)
FHSA(First Home Savings Account)는 자격을 갖춘 생애최초 주택구입자를 위해 만들어진 계좌입니다. 해마다 8,000달러, 평생 4만 달러까지 넣을 수 있고 납입액은 세액공제를 받습니다. 자격 주택을 살 때 인출하면 세금이 붙지 않아, 계약금 마련에 가장 유용한 수단 중 하나로 꼽힙니다.
주택구입자 플랜(HBP)
주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan)은 자격을 갖춘 구입자가 은퇴저축계좌(RRSP)에서 최대 6만 달러를 꺼내 집을 사거나 지을 수 있게 해줍니다. 정해진 기간에 다시 RRSP로 갚으면 세금이 붙지 않습니다. 2022년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 처음 인출한 사람은 상환을 시작하기 전 5년의 유예를 받습니다. 이제 FHSA와 주택구입자 플랜이 같은 자격 기준을 쓰기 때문에, 많은 구입자가 두 제도를 함께 활용해 계약금을 늘릴 수 있습니다.
주택구입자 세액공제(Home Buyers’ Amount)
자격을 갖춘 구입자는 소득세 신고 때 연방 주택구입자 세액공제도 청구할 수 있습니다. 최대 1만 달러까지 청구해 환급되지 않는 연방 세액공제를 받습니다. FHSA나 주택구입자 플랜보다 규모는 작지만, 많은 구입자가 놓치기 쉬운 손쉬운 혜택입니다.
신축 주택 GST 환급
새로 지은 집을 산다면 연방 GST(연방 판매세) 환급도 받을 수 있습니다. 2025년 3월 20일 이후 서명한 구매 계약에 대해, 자격을 갖춘 생애최초 주택구입자는 최대 5만 달러까지 환급받을 수 있습니다. 전액 환급은 주택 가격 100만 달러까지 적용되고, 150만 달러까지는 금액이 점차 줄어듭니다. HST를 부과하는 주에 사는 구입자는 지역에 따라 별도의 주 신축 주택 환급도 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
생애최초 주택구입자가 다시 될 수 있나요? 그렇습니다. 현재 역년 또는 직전 4개 역년 동안 본인 소유 주택에 살지 않았다면, 과거에 부동산을 가졌더라도 대체로 다시 자격을 얻을 수 있습니다. CRA는 혼인이나 사실혼 관계가 깨진 구입자를 위한 특별 규정도 두고 있어 예상보다 빨리 자격이 회복될 수 있습니다.
모든 프로그램이 같은 자격 규칙을 쓰나요? 아닙니다. FHSA와 주택구입자 플랜, 여러 연방 혜택은 CRA의 4년 정의를 따르지만, 일부 주·시의 토지양도세 환급은 더 엄격한 기준을 적용합니다. 어떤 주에서는 전 세계 어디에서도 집을 소유한 적이 없어야 자격이 됩니다. 연방 프로그램은 되지만 모든 주 환급은 안 되는 경우가 있으니 구입 전에 각 제도의 요건을 확인해야 합니다.
FHSA와 주택구입자 플랜을 같은 구입에 함께 쓸 수 있나요? 그렇습니다. 두 제도는 이제 같은 정의를 공유하며, 같은 집에 대해 FHSA 인출과 RRSP에서의 최대 6만 달러 주택구입자 플랜 인출을 함께 쓸 수 있습니다. 다만 주택구입자 플랜으로 꺼낸 돈은 RRSP로 다시 갚아야 하고, FHSA 인출은 갚을 필요가 없습니다.
신규 이민자도 자격이 되나요? 그렇습니다. 거주 요건을 충족하고 유효한 사회보험번호(SIN)가 있으면 많은 연방 프로그램에 자격이 됩니다. 다만 캐나다 밖에서의 과거 주택 소유는 여전히 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 이민 오기 전에 세를 살았거나 4개 역년보다 더 이전에 집을 소유했다면 연방 정의를 충족할 수 있습니다.
이 기준은 캐나다에 정착한 한인 실수요자에게 특히 중요합니다. 한국이나 다른 나라에서 집을 소유했던 이력이 있어도, 그 시점이 4개 역년보다 이전이라면 캐나다에서 생애최초 주택구입자로 다시 인정받을 수 있기 때문입니다. 다만 해외 주택 소유가 자격에 영향을 줄 수 있고, 연방 혜택과 주별 환급 기준이 다르다는 점은 반드시 확인해야 합니다. FHSA와 주택구입자 플랜을 함께 활용하면 계약금 부담을 크게 줄일 수 있으니, 구입 전에 두 사람(부부)의 소유 이력과 각 제도의 요건을 미리 점검하는 것이 좋습니다.
원문: RE/MAX Blog
