캐나다에서 처음으로 집을 사는 사람들은 사는 지역의 중위 가구소득보다 13~36% 더 벌어야 첫 집을 마련할 수 있는 것으로 나타났습니다. 통계청 자료를 보면 이 소득 차이는 최근 2년 사이 더 커졌습니다.
건실한 중산층 소득을 올리고 있어도, 요즘 캐나다에서 내 집을 갖는 일은 쉽지 않습니다. 통계청의 캐나다주택통계프로그램(CHSP)이 생애최초 주택구매자의 소득을 분석한 결과, 이들의 소득은 일반 가구 중위소득보다 훨씬 높았습니다.
문제는 BC처럼 집값이 비싼 지역에만 그치지 않는다는 점입니다. 통계청은 2021년부터 2023년까지 5개 지역, 4개 주, 1개 준주를 살펴봤는데, 노바스코샤처럼 상대적으로 ‘저렴한’ 주에서도 같은 흐름이 나타났습니다. 통계청은 퀘벡을 다루지 않았고 다른 주들은 자료가 충분치 않았지만, 살펴본 지역이 가장 비싼 주부터 가장 싼 주까지 폭넓게 걸쳐 있어 전국적인 흐름으로 볼 수 있다고 설명했습니다.
첫 집 구매자, 지역 중위소득보다 최대 36% 더 번다
통계청 자료를 보면 생애최초 구매자는 지역 중위소득보다 13~36% 더 버는 것으로 나타났습니다. 차이가 가장 큰 곳은 BC였습니다. 2023년 BC에서 첫 집을 산 가구의 중위 연소득은 14만 5,000달러로, 전체 가구 중위소득보다 35.9%(3만 8,300달러) 높았습니다.
그다음은 노바스코샤였습니다. 이곳 생애최초 구매자의 소득은 12만 달러로 중위보다 27.3%(2만 5,700달러) 많았습니다. 뉴브런즈윅은 11만 달러로 중위보다 5분의 1가량, 즉 20.6%(1만 8,700달러) 높았습니다.
이 세 지역은 캐나다에서 가장 비싼 주부터 저렴한 편에 속하는 주까지 아우릅니다. 그런데도 모두 첫 집을 사려면 평균보다 훨씬 높은 소득이 필요하다는 공통점을 보였습니다.
격차는 2년 만에 더 벌어졌다
자료는 2021년까지만 거슬러 올라가지만, 그 짧은 기간에도 집을 사기가 얼마나 빠르게 어려워졌는지 드러납니다. BC의 경우 생애최초 구매자는 2021년만 해도 중위보다 25.5% 높은 수준이었는데, 2년 만에 그 차이가 10%포인트 넘게 뛰었습니다. 이는 첫 집 구매자의 소득이 중위소득보다 48.6% 빠르게 늘었다는 뜻입니다. 노바스코샤도 20%에서 27.3%로 7.3%포인트 커져, 소득 증가 속도가 중위보다 36.5% 빨랐습니다.
더 가파르게 오른 곳도 있습니다. 뉴브런즈윅은 중위보다 5.7% 높던 수준에서 20.6%로 뛰었고, 매니토바는 4.6%에서 13.4%로 약 3배가 됐습니다. 이 수치들이 모두 ‘첫 집’, 즉 시작용 주택 기준이라는 점을 감안해야 합니다. 게다가 첫 집 구매자는 세금 환급과 낮은 금리 같은 지원까지 받습니다. 그런데도 여유 있는 가구만 시장에 들어갈 수 있는 상황입니다.
이 기간에 나아진 곳은 유콘 한 곳뿐이었습니다. 유콘의 생애최초 구매자는 중위보다 19.2% 높던 데서 2023년 14.2%로 낮아졌습니다. 다만 여전히 부담이 큰 수준입니다. 통계청은 이 수치들을 물가 상승분을 반영한 실질 기준으로 제시했습니다.
상위 중산층만 들어가는 시장, 구조적 위험 신호
이 문제는 단순히 ‘그들은 안됐다’로 끝나지 않습니다. 시장 전체에 미치는 구조적인 위험이기 때문입니다. 첫 집 구매자는 대체로 사회생활 초반에 시작용 주택을 사는 사람들입니다. 그런데 위에서 본 대부분 지역에서 이들의 소득은 소득 70~80분위에 속합니다. 상위 중산층이거나 그 이상이라는 뜻입니다.
낮게 잡아도 이들은 전체 가구의 70% 이상보다 많이 법니다. 소득이 낮은 가구가 집을 팔아 더 큰 집으로 옮겨 가는 경우가 아니라면, 위로 올라갈 수 있는 사람의 폭이 매우 좁아집니다. 이는 거래량을 줄이고, 주택 매매가 만들어 내는 파급 효과와 국내총생산(GDP) 기여도 함께 줄입니다. 또한 집을 팔려는 사람 입장에서는 사 줄 상향 이동 수요가 적어 유동성도 떨어집니다.
한국에서도 ‘영끌’이라는 말이 나올 만큼 첫 집 마련이 어려워졌는데, 캐나다도 사정이 다르지 않습니다. 특히 캐나다 대도시로 이주한 한인 실수요자에게 이 자료는 냉정한 현실을 보여줍니다. 세금 환급이나 낮은 금리 같은 지원을 받더라도, 중산층 평균 소득만으로는 첫 집 진입이 쉽지 않다는 뜻이기 때문입니다.
내 집 마련 계획을 세울 때는 집값뿐 아니라, 내가 사려는 지역에서 실제로 첫 집을 산 사람들의 소득 수준을 함께 참고할 필요가 있습니다. 또한 집값 상승을 전제로 은퇴 자산을 계산하는 경우라면, 앞으로 사 줄 사람의 폭이 좁아질 수 있다는 점을 감안해 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
원문: Better Dwelling
