캐나다 집값이 물가를 반영하면 2016년 수준으로 되돌아갔습니다. 하지만 소득 대비 부담은 그때로 돌아가지 못했고, 임대료 급등의 시작은 캐나다은행도 설명하지 못하고 있습니다.
Better Dwelling이 한 주 동안 나온 집값·임대료·인구 자료를 묶어 정리했습니다. 숫자만 보면 집값이 다시 오른 것처럼 보이지만, 물가를 반영해 들여다보면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 이번 주 핵심은 세 가지입니다.
집값, 물가 반영하면 2016년으로 회귀
국제결제은행(BIS) 자료에 따르면 2026년 2분기 캐나다 집값은 0.78% 올라, 1년 만에 처음으로 명목 기준 상승을 기록했습니다. 그러나 이는 여전히 정점보다 19.5% 낮은 수준입니다.
물가 상승률(인플레이션)을 반영한 실질 기준으로 보면 이야기가 달라집니다. 실질 집값은 다시 내려, 정점 대비 약 30% 떨어졌습니다. 물가를 감안한 집값은 2016년 수준으로 돌아간 셈입니다. 다만 집값이 그때로 돌아갔다고 해서 사는 사람의 부담까지 가벼워진 것은 아닙니다. 소득 대비 구매력(affordability)은 2016년 수준을 회복하지 못했습니다.
임대료는 20% 넘게 급등, 시작은 미스터리
캐나다은행(BoC)의 새 연구는 호가 임대료가 2021년 4분기부터 2026년 4분기까지 20% 넘게 뛰었다고 밝혔습니다. 연구는 이 기간 임대료 상승의 대부분이 인구 증가와 금융 요인으로 설명된다고 봤습니다.
문제는 그 시작점입니다. 팬데믹 이전인 2020년 초의 전년 대비 급등은 ‘설명되지 않는’ 부분으로 남았습니다. Better Dwelling은 여기서 한 가지 의문을 던집니다. 임대 시장에 먼저 생긴 거품이 정책 당국을 적극적인 인구 확대로 이끈 것은 아니냐는 것입니다.
국제 유학생 감소, 국내 수요가 메웠다
세 번째 흐름은 인구입니다. 캐나다의 국제 유학생 수는 줄었지만, 그 감소분이 국내 수요 증가로 상당 부분 상쇄되고 있는 것으로 나타났습니다. 유학생 유입이 둔화해도 주택·임대 수요가 곧바로 식지는 않는다는 뜻입니다.
한국 독자에게도 익숙한 구도입니다. 명목 가격만 보면 회복세처럼 보여도, 물가를 반영하면 체감은 전혀 다릅니다. 캐나다에서 집을 사거나 세를 사는 실수요자라면, ‘집값이 정점에서 떨어졌다’는 말과 ‘실제로 살 만해졌다’는 말은 다르다는 점을 구분할 필요가 있습니다. 가격은 내렸지만 구매력은 그대로라는 분석이 이를 잘 보여줍니다.
향후 전망
명목 가격이 바닥을 다지는 신호가 이어진다면 집값은 완만한 반등 국면에 들어설 수 있습니다. 다만 소득과 금리 흐름이 함께 개선되지 않는 한, 구매력 회복은 더딜 것으로 보입니다. 임대료 상승의 원인을 둘러싼 논쟁도 당분간 이어질 전망입니다.
원문: Better Dwelling
