CMHC(캐나다주택모기지공사)가 새 주택공급 보고서를 내놓자, 부동산 매체 Better Dwelling은 “정부가 주택 문제를 푸는 방법은 그저 무엇이 저렴한지를 다시 정의하는 것”이라고 꼬집었습니다. 수백억 달러의 보조금과 둔화된 인구에도 공급 격차는 좀처럼 좁혀지지 않고 있습니다.
캐나다는 최근 몇 년간 건설을 크게 늘렸고 인구 증가 속도도 눈에 띄게 느려졌습니다. 그렇다면 주택 저렴함 목표에 가까워졌어야 하지만, 현실은 그렇지 않습니다. CMHC의 2026년 주택공급 보고서를 보면, 애초에 그 목표가 확실히 잡혀 있던 것도 아니었다는 지적이 나옵니다.
Better Dwelling은 이 보고서를 두고, 정부가 실제로 집값을 낮추기보다 ‘저렴함’이라는 말의 기준 자체를 손보고 있다고 비판적으로 분석했습니다.
필요한 만큼 짓지 못하는 현실
보고서에 따르면 캐나다는 지금 짓고 있는 물량 위에, 매년 18만7,000채에서 23만8,000채를 더 지어야 합니다. 현재 연간 건설량은 약 23만1,000채 수준입니다. 하지만 저렴함을 회복하려면 매년 41만7,000채에서 46만9,000채를 지어야 한다는 것이 CMHC의 계산입니다.
전국 격차는 “대체로 변화가 없다”고 하지만, 지역별로는 흐름이 갈렸습니다. 몬트리올과 오타와는 격차가 더 벌어져, 각각 매년 최소 4만2,000채와 2만2,000채를 더 지어야 합니다. 반대로 토론토는 부족분이 3만1,000채에서 줄었습니다.
‘잘못된 유형’의 집을 짓고 있다
문제는 양뿐 아니라 종류입니다. CMHC는 캐나다가 저렴함에 맞지 않는 잘못된 유형의 집을 짓고 있다고 봤습니다. 주요 도시에서 새로 착공되는 아파트의 66%가 목적형 임대(purpose-built rental), 즉 처음부터 임대를 목적으로 짓는 건물이라는 것입니다.
CMHC는 “더 큰 장기 위험은 임대 건설이 지나치게 많다는 것이 아니라, 콘도와 저층 주택 공급이 부족하다는 데 있다”고 경고했습니다. Better Dwelling은 이 임대 붐이 우연이 아니라 정책적으로 선택된 결과라고 봤습니다. 납세자의 돈으로 기관투자자가 영리 목적의 임대건물을 짓도록 보조하고 있으며, 이는 사실상 건설업계를 계속 돌아가게 하려는 지원에 가깝다는 것입니다. 땅과 목재, 인력은 한정돼 있어, 임대에 자원이 몰릴수록 실수요자가 살 집을 짓는 여력은 줄어듭니다.
목표 연도도, 기준도 뒤로 물러났다
Better Dwelling이 가장 강하게 짚은 대목은 목표 자체가 후퇴했다는 점입니다. CMHC는 2023년에 “2030년까지 350만 채를 지으면 2004년 수준의 저렴함이 회복된다”고 밝힌 바 있습니다. 그런데 그 사이 인구 증가는 사실상 0에 가까워졌고, 금리도 5.00%에서 3.25%로 내렸습니다.
그럼에도 이제는 “2036년까지 440만 채를 지어야 2019년, 즉 팬데믹 이전 수준으로 돌아간다”고 말이 바뀌었습니다. 목표 시점은 뒤로 밀렸고, 회복하려는 기준선도 2004년에서 2019년으로 낮아진 셈입니다. RBC의 계산을 빌리면, 목표로 삼는 저렴함 수준은 중위 가구 소득의 36%에서 42.7%로 오히려 나빠졌습니다. 아무리 애를 써도 도달하려는 목표 자체가 예전보다 부담이 큰 수준으로 후퇴한 것입니다.
이 논쟁은 캐나다에서 내 집 마련을 준비하는 한인 실수요자에게도 중요한 함의를 가집니다. 정부가 말하는 ‘저렴함 회복’의 기준이 계속 뒤로 물러난다면, 몇 년 뒤에도 집값 부담이 지금과 크게 다르지 않을 수 있다는 뜻이기 때문입니다. 특히 실거주용 콘도와 저층 주택 공급이 부족해지는 흐름은, 임대가 아니라 매매로 내 집을 마련하려는 이들에게 더 불리하게 작용할 수 있습니다.
향후 전망
시장이 지금처럼 위축된 시기에 건설이 충분히 이뤄지지 않는다면, 나중에 수요가 다시 살아났을 때 집이 부족해지는 상황이 올 수 있습니다. CMHC 스스로도 “가장 큰 위험은 오늘의 시장 둔화 국면에서 충분히 짓지 못하는 것”이라고 경고했습니다. 목적형 임대에 쏠린 정책 지원이 콘도·저층 주택 쪽으로 얼마나 균형을 되찾을지가 앞으로 주목할 부분입니다.
원문: Better Dwelling
