온타리오주 조지나(Georgina)의 심코호(Lake Simcoe) 인근 312가구 단지 헤지 로드 랜딩(Hedge Road Landing)이 공사 도중 채권자 보호 절차에 들어갔습니다. 대출 4,290만 달러가 만기에도 상환되지 않았고, 공사는 지난 4월 이후 사실상 멈춰 섰습니다.
이미 75가구가 입주를 마친 단지에서 공사가 멈췄습니다. 광역토론토(GTA) 신축 시장의 부실이 콘도와 타운하우스를 넘어 교외 저층 단지까지 번졌다는 신호입니다.
무엇보다 직접 피해를 보는 쪽이 분양을 받아 놓고 잔금과 입주를 기다리던 실수요자입니다. 이 단지에서만 선분양 상태로 대기 중인 가구가 36채입니다.
헤지 로드 랜딩, 312가구 중 75채만 완공
헤지 로드 랜딩은 3단계로 나뉜 총 312가구 사업입니다. 1단계는 6213 Black River Road에 짓는 코티지형 방갈로 144채입니다. 법원 문서를 보면 이 가운데 75채가 완공돼 매각됐고, 24채는 공사 중이며 그중 23채가 선분양된 상태입니다. 나머지 45채는 아직 착공조차 하지 못했고 13채가 선분양돼 있습니다.
남은 2개 단계는 심코호 수변 공터에 168가구를 짓는 계획입니다. 개발사 웹사이트는 이 단지를 “액티브 시니어 라이프스타일 커뮤니티”로 소개하며, 방갈로 분양가를 “자격을 갖춘 구매자에게” 82만 달러대부터라고 표시했습니다.
사업 주체는 2055226 Ontario Inc.입니다. Alliance (Sutton) Inc., Berkstar Developments Inc., Rose Sutton Limited Partnership이 각각 33.33%씩 나눠 갖고 있고, 시공 관리는 Alliance Homes가 맡았습니다.
대출 4,290만 달러 미상환, 유치권 7건 570만 달러
자금은 워털루에 있는 비은행 부동산 대출기관 MarshallZehr에서 나왔습니다. 1단계에 4,855만 3천 달러, 나머지 두 단계에 1,605만 달러를 빌렸습니다.
두 대출은 각각 2026년 1월 1일과 3월 1일에 만기가 됐지만 모두 상환되지 않았습니다. 8월 13일 기준 미상환 금액은 4,290만 7,636.19달러이고 이자는 계속 붙고 있습니다.
대금 지급이 막힌 곳은 대출기관만이 아닙니다. MarshallZehr는 시행사가 협력업체와 공급업체 대금도 내지 못했다고 밝혔습니다. 2월 이후 1단계 부지에는 모두 570만 달러 규모의 건설 유치권 7건이 설정됐습니다. 유치권은 공사비를 못 받은 업체가 해당 부동산에 설정하는 권리로, 이것이 걸리면 공사 재개도 매각도 어려워집니다.
법원이 선임한 모니터는 보고서에서 “건설 유치권이 공사 재개에 심각한 장애가 됐고 공사 지연이 계속되고 있다”며 “공사는 2026년 4월 이후 사실상 중단됐다”고 밝혔습니다. 이어 “지연이 길어질수록 비용이 늘고 입주와 잔금 납부가 미뤄지며 사업 가치가 훼손될 수 있다”고 덧붙였습니다.
“2025년 1월 이후 신규 주택 한 채도 못 팔았다”
8월 17일자 진술서에서 Alliance Homes의 알렉스 트룹(Alex Troop) 사장은 시장 침체가 자금을 말리면서 공사가 늦어졌다고 설명했습니다. 이번 부실 사이클에서 반복되는 경로입니다.
트룹 사장은 “205(사업 법인)는 GTA 부동산 시장 침체로 심각한 타격을 입었고, 이는 토지 가치 하락과 신규 주택 판매 감소로 드러난다”고 밝혔습니다. 그는 “205는 2025년 1월 이후 신규 주택을 한 채도 팔지 못했고, 이 때문에 현금 흐름과 이미 계약된 주택의 공사비 지급 능력이 무너졌다”며 “마지막 주택 매매 잔금은 2026년 3월 31일이었다”고 말했습니다.
일부 구매자는 온타리오 주택건설규제청(HCRA)에 민원을 냈고 검토가 진행 중입니다. 트룹 사장은 신축 보증기관 Tarion이 사업에 불리한 조치를 취할까 걱정된다고 밝혔습니다. 그는 본인 돈 60만 달러를 사업에 넣었지만 더는 감당할 수 없다고 덧붙였습니다.
법원, 8월 24일 채권자 보호 승인
온타리오 상급법원은 8월 24일 MarshallZehr의 신청을 받아들여 연방 회사채권자조정법(CCAA)에 따른 채권자 보호를 승인했습니다. 이 절차의 목적은 사업에 걸린 각종 집행을 일시 정지시켜 공사를 끝내는 것입니다.
현재 1단계에는 3개월 안에 완공될 예정인 선분양 10채가 남아 있습니다. 모니터는 Valery Real Estate의 대니얼 포크(Daniel Foch, STOREYS 기고자)에게 이 물량의 가치 평가를 맡겼습니다. 포크는 기존 선분양 계약을 해지하고 다시 시장에 내놓으면 5~10% 높은 가격을 받을 수 있을 것으로 봤습니다.
다만 모니터는 이 평가가 “CCAA 절차에 따르는 부정적 낙인, 단계적 매물화 기간의 보유 비용, 기존 매매계약을 파기할 때 드는 비용과 소송 위험을 고려하지 않은 것”이라고 선을 그었습니다. 결국 모니터는 기존 선분양 계약을 그대로 유지하기로 했고, 남은 매매를 마무리하는 절차는 8월 28일 법원 승인을 받았습니다.
채권자 보호는 보통 10일간 인정된 뒤 신청에 따라 연장됩니다. 이 사업의 중지 명령은 현재 2026년 11월 13일까지 연장된 상태입니다.
조지나는 토론토 북쪽 심코호변에 있는 요크 리전 소속 도시입니다. 별장과 은퇴 후 주거지를 찾는 수요가 많은 지역이라, 한인 가운데도 이 일대 신축 방갈로 분양에 관심을 둔 경우가 적지 않습니다.
이번 사례에서 가장 눈여겨볼 부분은 선분양 계약자의 위치입니다. 계약금을 넣고 입주를 기다리던 36가구는 공사 중단으로 일정 자체가 불투명해졌습니다. 다행히 모니터가 기존 계약을 유지하기로 결정하면서 계약 해지 후 재판매라는 최악의 시나리오는 일단 피했지만, 완공 시점은 여전히 절차 진행에 달려 있습니다.
신축 분양을 검토한다면 시행사의 재무 상태와 대출 구조를 확인하는 일이 그만큼 중요해졌습니다. 트룹 사장이 밝힌 “2025년 1월 이후 판매 0건”은 한 회사만의 문제가 아니라 GTA 신축 시장 전반의 상황을 보여줍니다. 신축 보증기관 Tarion의 보호 범위가 어디까지인지도 계약 전에 확인해 둘 필요가 있습니다.
향후 전망
다음 분기점은 중지 명령이 끝나는 2026년 11월 13일입니다. 이 시점에 추가 연장 여부와 공사 재개 계획이 나올 가능성이 큽니다.
유치권 570만 달러가 정리되지 않으면 공사 재개는 계속 미뤄질 수 있습니다. 반대로 절차 안에서 협력업체 대금 문제가 풀린다면, 3개월 내 완공 예정인 10채부터 순차적으로 입주가 진행될 여지가 있습니다.
원문: STOREYS
