캐나다 집값이 또 미끄러졌습니다. 2021~2022년 단 13개월간의 급등을 되돌리는 데 거의 5년이 걸렸습니다. CREA 자료를 보면 9월 거래는 더 줄었고, 수요가 꺾인 가운데 매물은 여전히 많아 수요 균형은 1994년 이후 가장 약한 9월을 기록했습니다.
집값이 얼마나 내렸는지는 자주 이야기되지만, 그 하락이 ‘얼마나 긴 시간’을 들여 과거를 되돌리고 있는지는 덜 주목받습니다. 이번 Better Dwelling 분석은 바로 그 시간의 관점에서 캐나다 주택시장을 들여다봅니다.
핵심은 이렇습니다. 팬데믹기 짧고 가팔랐던 상승은 오래가지 못했고, 지금의 긴 조정은 그 짧은 상승분조차 아직 다 지우지 못했습니다. 수요 균형을 보여주는 지표는 가격이 더 내려갈 여지가 남아 있음을 가리킵니다.
집값, 5년에 걸쳐 13개월치 상승을 지우다
전형적인 캐나다 주택의 종합 벤치마크 가격은 9월에 0.9%(5,700달러) 내린 65만 1,400달러로, 넉 달 연속 하락했습니다. 1년 전보다 3.4%(2만 2,700달러) 낮고, 2021년 2월 이후 가장 낮은 수준입니다.
가격은 2022년 3월 정점 대비 22.5%(18만 9,000달러) 떨어졌습니다. 하락폭은 크지만, 이 54개월짜리 조정이 되돌린 상승분은 2021년 2월부터 2022년 3월까지 단 13개월치뿐입니다. 인구 증가가 거의 없던 팬데믹기에 13개월간 치솟은 가격을 바로잡는 데 약 5년이 걸린 셈입니다. 초기 급등이 그만큼 이례적이었다는 뜻이기도 합니다.
거래는 미끄러지고 매물은 여전히 많다
가격이 내려가는 이유 중 하나는 분명히 수요가 뒷걸음질한 데 있습니다. 9월 MLS를 통한 기존 주택 거래는 36,657건으로 1년 전보다 7.7% 적었습니다. 최근 10년간 이보다 약했던 9월은 2023년, 2022년, 2018년 세 번뿐입니다. 2022년과 2023년의 부진은 조정 초기 국면으로 설명되고, 2018년은 온타리오 외국인 구매세가 처음 도입되던 시기였습니다.
다만 이번 달에는 과거와 다른 점이 하나 있었습니다. 바로 매물입니다. 지난달 시장에 나온 신규 매물은 무려 88,186건으로, 1년 전보다 5.4% 적었지만 9월 기준으로는 역대 두 번째로 많은 규모였습니다.
수요 균형, 1994년 이후 가장 약한 9월
거래는 줄고 매물은 많으니 수요 균형은 더 나빠졌습니다. 판매-신규매물 비율(SNLR)은 41.6%로 떨어졌는데, 이는 1994년 이후 32년 만에 가장 약한 9월입니다.
전통적으로 분석가들은 SNLR이 40%에서 60% 사이면 균형 시장으로 봤습니다. 하지만 CREA의 새 기준은 전국 단위에서 45%에서 65%를 균형으로 봅니다. 새 기준을 적용하면 지금은 가격이 더 내려갈 것으로 예상되는, 사는 쪽에 유리한 시장입니다.
지난해에는 거래가 소폭 나아지면서 업계 상당수가 올해 회복을 점쳤습니다. RBC는 시장이 바닥을 쳤다고 선언하기도 했는데, Better Dwelling은 이것이 4년 사이 여덟 번째 바닥 선언이었다고 꼬집습니다. 그럼에도 업계는 그 전망에 공감했습니다.
하지만 2026년 9개월이 지난 지금, 업계는 태도를 바꿀 준비가 된 것으로 보입니다. 이날 아침 CREA도 전망을 하향 조정한 최신 가이드를 내놨습니다. 캐나다 집값의 바닥을 둘러싼 자신에 찬 전망은, 반복된 하향 조정 속에서 점점 설득력을 잃고 있습니다.
원문: Better Dwelling
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