데자르댕(Desjardins)의 새 보고서는 캐나다 주택 착공이 자가 소유용 콘도에서 임대주택 위주로 빠르게 바뀌고 있다고 짚습니다. 최근 1년간 임대 착공은 약 13만 채에 이른 반면, 콘도 착공은 2009년 금융위기 이후 처음으로 5만 채 밑으로 떨어졌습니다. 집은 더 많이 짓지만, 정작 사서 소유할 수 있는 집은 줄어드는 흐름입니다.
캐나다 개발업체들이 한때 호황을 누리던 콘도 시장에 대한 믿음을 잃었다는 것은 새로운 이야기가 아닙니다. 그 대신 임대 부문이 주택시장의 버팀목으로 떠올랐다는 점도 잘 알려져 있습니다. 새로 시작하거나 계획을 바꾼 프로젝트 모두 임대 쪽에서 활로를 찾고 있습니다.
콘도에서 임대로, 방향을 튼 착공
이코노미스트 카리 노먼(Kari Norman)이 작성한 이번 보고서에 따르면, 최근 4개 분기 동안 임대주택 착공은 약 13만 채를 기록했습니다. 반면 콘도 착공은 2009년 글로벌 금융위기 이후 처음으로 5만 채 밑으로 내려갔습니다.
노먼은 그 배경을 이렇게 설명합니다. “이 전환은 시장 여건이 크게 달라졌음을 보여줍니다. 콘도 프로젝트는 건설 자금을 확보하기 위해 투자자 선분양에 크게 기대는데, 투자자들이 시장에서 빠지면서 선분양이 급격히 줄었습니다.” 여기에 높은 금리가 겹치며 콘도 개발의 셈법이 어려워졌습니다.
반대로 임대 쪽은 여건이 좋아졌습니다. 노먼은 “캐나다 모기지·주택공사(CMHC)의 표적 금융 프로그램과 신규 임대 건설에 대한 GST(연방 판매세) 면제가 목적형 임대(purpose-built rental) 사업의 경제성을 크게 개선했다”고 말합니다.
임대는 늘지만 ‘내 집 마련’은 멀어진다
임대 건설이 늘어나는 것 자체는 반가운 일입니다. 캐나다는 1990년대 이후 세를 놓는 목적으로 짓는 임대주택을 계속 적게 지어 왔고, 그 부족분이 수십 년간 쌓여 왔기 때문입니다.
문제는 이 전환이 자가 소유용 공급이 가파르게 줄고 있다는 사실을 가린다는 점입니다. 어바네이션(Urbanation) 조사에 따르면, 광역토론토·해밀턴 지역(GTHA)에서 2024년부터 2026년 1분기까지 콘도 11,424채가 취소됐고, 그중 4,064채가 목적형 임대로 전환됐습니다.
어바네이션의 숀 힐데브란드(Shaun Hildebrand) 대표는 2025년 9월 스토리스와의 인터뷰에서 “최근까지만 해도 새 콘도 프로젝트가 취소되고 임대로 전환되는 일은 꽤 드물었다”고 말했습니다. 실제로 이런 사례는 지금도 이어지고 있습니다. 최근 민토 커뮤니티스(Minto Communities)는 미미코(Mimico) GO역 인근에 짓는 다섯 개 동 규모의 복합단지 그랜드 파크 빌리지(Grand Park Village) 프로젝트를 콘도에서 임대 위주로 대폭 수정했습니다.
노먼은 보고서에서 “장기적인 영향을 함께 따져봐야 한다”고 지적합니다. “많은 예비 주택 구매자에게 콘도는 부동산 사다리의 첫 계단입니다. 특히 단독주택 가격이 손이 닿지 않는 대도시에서는 더욱 그렇습니다.”
한인 실수요자에게도 남의 일이 아닙니다. 토론토·밴쿠버 같은 대도시에서 콘도는 처음 집을 마련하는 사람에게 현실적인 출발점이었습니다. 그런데 새로 지어지는 콘도가 줄고 임대로 방향을 틀면, 당장 세를 구하기는 나아질 수 있어도 내 집을 사서 자산을 쌓을 기회는 줄어듭니다. 임대 공급 확대와 자가 소유 기회 축소가 동시에 진행되는 만큼, 집을 언제 어떤 형태로 마련할지 계획을 세울 때 이 구조 변화를 함께 고려할 필요가 있습니다.
향후 전망
투자자 선분양에 기대는 콘도 사업 구조가 살아나지 않는 한, 착공의 무게중심이 임대로 쏠리는 흐름은 당분간 이어질 것으로 보입니다. 금리가 내려가고 투자 수요가 돌아온다면 콘도 착공도 다시 늘 수 있습니다. 반대로 지금의 여건이 계속된다면, 사서 소유할 수 있는 집의 공급 부족이 장기적으로 자가 소유율을 끌어내릴 가능성이 있습니다.
원문: STOREYS
