캐나다 경제지표가 겉으로는 좋아 보이지만, 그 속을 들여다보면 이야기가 달라집니다. 국내총생산(GDP) 성장의 상당 부분이 집주인이 스스로에게 낸다고 가정하는 ‘가공 임대료’에서 나왔고, 고용 호황도 인구 통계 수정이라는 변수가 숨어 있습니다. 같은 기간 광역토론토 집값은 5년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌습니다.
캐나다 부동산·경제 전문 매체 Better Dwelling이 8월 9일 발행한 주간 경제 브리핑은, 최근 발표된 여러 지표가 실제보다 경제를 더 건강하게 보이게 만든다는 점을 짚었습니다. 통계 수치는 분명히 좋아졌는데, 그 수치를 끌어올린 요인을 하나씩 따져 보면 실제 살림살이가 나아졌다고 보기 어렵다는 것입니다.
이번 주 브리핑은 크게 네 가지 소식을 다뤘습니다. 캐나다 전체의 GDP와 고용, 그리고 토론토의 집값과 폐업 현황입니다. 각 지표가 왜 겉과 속이 다른지 살펴보겠습니다.
GDP를 끌어올린 ‘가공 임대료’
Better Dwelling은 최근 캐나다 GDP 성장의 가장 큰 힘이 에너지 가격이 아니라 ‘가공 임대료(귀속 임대료, imputed rent)’라고 지적했습니다. 2026년 1분기 GDP 성장의 약 25%가 이 귀속 임대료에서 나왔는데, 이는 석유·가스 부문 기여분 15.1%보다 큽니다.
귀속 임대료란 쉽게 말해, 집을 소유한 사람이 만약 그 집을 빌려 산다면 냈을 임대료를 계산해 GDP에 넣는 항목입니다. 실제로 오간 돈이 아니라 이론적으로 매긴 값입니다. 최근 임대료가 크게 오르면서 이 항목의 값도 함께 뛰었고, 그 결과 GDP가 회계상으로 부풀려졌다는 것이 이 매체의 분석입니다. 실제 생산 활동이 늘었다기보다, 집값과 임대료 상승이 통계 수치를 밀어 올린 셈입니다.
고용 호황과 인구 통계 수정
7월 고용 지표도 좋게 나왔습니다. 캐나다는 7월에 일자리가 7만 5,000개 늘었고, 실업률은 6.4%로 2년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌습니다.
하지만 Better Dwelling은 여기에도 의문을 답니다. 계절 변동을 조정한 자료는 증가를 보여줬지만, 조정하지 않은 원자료는 다른 그림을 보여줬다는 것입니다. 여기에 인구 통계 수정이라는 변수가 겹칩니다. 인구 추정치가 어떻게 바뀌느냐에 따라 고용 지표의 해석이 달라질 수 있어, ‘고용 호황’이라는 결론을 그대로 받아들이기 어렵다는 지적입니다.
토론토 집값 5년 최저, 폐업은 급증
같은 기간 토론토의 주택 시장은 뚜렷하게 부진했습니다. 7월 광역토론토의 전형적인 주택 가격은 934,600달러로, 2022년 3월 고점 대비 27% 낮아졌습니다. 이는 2021년 1월 이후 가장 낮은 수준입니다. 거래량도 이미 약했던 수준에서 더 줄었고, 매물 재고는 역대 최고 수준에 가깝습니다.
부진은 부동산에만 그치지 않았습니다. 토론토 대도시권(CMA)의 폐업 건수가 2020년 봉쇄 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 4월 신규 개업은 10,870건으로 최소 11년 만에 가장 많았지만, 동시에 폐업 건수도 두 번째로 많았습니다. 새로 문을 여는 가게만큼 문을 닫는 가게도 많다는 뜻으로, 부동산 시장을 넘어 실물경제 전반이 어려워지고 있음을 보여줍니다.
이번 브리핑이 던지는 메시지는 분명합니다. 발표되는 숫자만 보면 캐나다 경제가 견조해 보이지만, 그 숫자를 만든 요인을 뜯어 보면 임대료 상승이나 통계 방식 같은 요소가 크게 작용하고 있다는 것입니다. 캐나다 부동산에 관심 있는 한인 독자라면, 좋게 나온 GDP·고용 지표를 그대로 시장 회복 신호로 읽기보다, 집값과 실물경제가 실제로 어떻게 움직이는지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
향후 전망
가공 임대료가 GDP를 떠받치는 구조가 이어질 경우, 임대료 상승세가 꺾이면 GDP 성장률도 함께 둔화할 수 있습니다. 토론토처럼 집값이 내리고 폐업이 느는 지역이 늘어난다면, 통계상 지표와 체감 경기의 차이는 더 커질 수 있습니다. 다음 발표될 고용·물가 지표에서 원자료와 조정 자료가 어떻게 갈리는지 주목할 부분입니다.
원문: Better Dwelling
