캐나다는 2022년부터 2024년까지 해마다 평균 약 47만 명의 영주권자를 받아들이며 이민 기록을 새로 썼습니다. 이 3년간 들어온 약 140만 명의 신규 이민자가 앞으로 몇 년 안에 주택시장의 핵심 수요로 떠오를 수 있다고, 캐나다 통계청(StatCan)의 새 자료가 보여 줍니다.
통계청은 브리티시컬럼비아(BC)를 포함한 7개 주의 2018년과 2021년 주택 보유율을 분석했습니다. 그 결과 이 기간 이민자의 주택 보유율은 올라간 반면, 캐나다에서 태어난 시민의 보유율은 오히려 떨어졌습니다.
시간이 지날수록 이민자가 주택시장에 진입하는 비율도 높아졌습니다. 예를 들어 온타리오에서는 이민자의 캐나다 거주 5년차 주택 보유율이 2021년 기준 35.7%에서 40.2%로 올랐습니다. 같은 2017년부터 2021년 사이, 25~54세 캐나다 출생자의 주택 보유율은 50.7%에서 47.8%로 내려갔습니다.
이민자가 더 비싸게, 더 많은 빚을 안고 산다
주택 보유율은 이민 유형에 따라 갈렸습니다. 경제적 이민자의 보유율이 가장 높았고, 가족 초청으로 들어온 이민자는 상대적으로 낮았습니다.
최근 들어온 이민자 가운데 생애 첫 주택을 산 사람들은, 소득이 더 낮은데도 캐나다 출생 구매자보다 더 비싼 값을 치렀습니다. BC의 주택 중간 구매가는 신규 이민자가 66만 달러(가구 중간 소득 12만 5,000달러), 캐나다 출생 가구가 58만 달러(소득 13만 5,000달러)였습니다.
신규 이민자는 모기지 상환액도 더 많이 냈고, 더 많은 모기지 빚을 떠안았습니다. 또 등록은퇴저축계좌(RRSP)에 돈을 넣은 이민자 첫 주택 구매자는 캐나다 출생 구매자보다 훨씬 적었습니다.
“수요가 한꺼번에 몰릴 수 있다”
캐나다가 이민자 수를 줄였더라도, 이민자는 앞으로 임대에서 자가로 옮겨 가며 미래 주택 수요의 핵심 축이 될 수 있습니다. 경제학자 마이크 모팻(Mike Moffatt)은 이민자가 자리를 잡는 데 보통 몇 년이 걸린다고 설명합니다.
오타와의 미싱 미들 이니셔티브(Missing Middle Initiative) 설립자인 모팻은 “신규 이민자가 경제적으로 자리 잡고, 자격을 인정받고, 고용주가 더 높게 평가하는 캐나다 경력을 쌓기까지는 시간이 걸린다”며 “이미 그 기여와 자가 수요가 늘기 시작한 것을 보고 있다”고 말했습니다.
그는 이번 통계청 자료가 주택 ‘유형’은 다루지 않았다는 점에 주목합니다. 모팻은 “이들이 어떤 집을 사느냐가 시장에 영향을 준다”며 “상당수는 타운홈처럼 땅에 붙은 형태의 주택을 살 것으로 본다. 그렇다면 콘도 공급 과잉 해소에는 큰 도움이 안 될 수 있다”고 말했습니다. 이어 투자자가 보유한 콘도에 살던 이민자들이 빠져나가 땅에 붙은 집을 산다면, 오히려 콘도 매물이 늘어날 수 있다고 덧붙였습니다.
모팻은 “새로운 일이 아니다. 1940~1950년대 전후 이민으로 거슬러 올라가도, 사람들은 도착해서 한동안 세를 살다 집을 샀고, 대개는 더 큰 가족용 주택을 샀다”고 말했습니다.
가격을 다시 밀어 올릴까
관건은 이 수요가 집값을 다시 끌어올릴지 여부입니다. 모팻은 “특히 땅에 붙은 자가 쪽에서는 그럴 가능성이 있다”며 “더 많은 집을 짓지 않는다면 더욱 그렇다”고 말했습니다.
그는 “지금처럼 수요가 약한 시기에 집을 많이 짓지 않으면, 정책 결정자들이 문제를 다 해결했다고 착각할 수 있다”며 “그러다 그 수요가 한꺼번에 시장에 나오면 가격이 급등할 수 있다. 이는 실제 위험이고, 앞으로 몇 년 안에 수요가 크게 늘 가능성이 있다”고 진단했습니다.
BC 비즈니스 카운슬(Business Council of B.C.)의 정책 담당 부사장이자 캐나다 중앙은행(BoC) 전 선임 경제학자인 데이비드 윌리엄스(David Williams)는, 주택을 사는 이민자가 전체 경제에 긍정적이라고 평가했습니다. 다만 10년 전 호주에서 이민 온 그는 캐나다의 이민 정책을 강하게 비판하는 인물이기도 합니다.
이 자료는 캐나다에 정착하는 한인 가구에게도 의미가 큽니다. 신규 이민자가 소득이 더 낮은데도 더 비싼 값을 치르고, 더 많은 모기지 빚을 안는다는 분석은, 이민 초기에 무리한 주택 구입이 부담으로 이어질 수 있음을 보여 줍니다. 자리를 잡는 데 몇 년이 걸린다는 점을 감안해, 임대와 자가 시점을 신중히 저울질할 필요가 있습니다.
동시에 미래 수요 측면도 주목할 만합니다. 지금처럼 시장이 약할 때 공급이 충분히 늘지 않으면, 누적된 이민자 수요가 한꺼번에 풀리면서 밴쿠버를 비롯한 주요 도시의 집값을 다시 자극할 수 있습니다. 실수요자라면 이 시차를 염두에 두고 매수 시점을 가늠하는 것이 좋습니다.
향후 전망
이민자가 임대에서 자가로 옮겨 가는 흐름이 본격화된다면, 특히 타운홈처럼 땅에 붙은 주택을 중심으로 수요가 늘어날 수 있습니다. 이 경우 공급이 따라오지 못하면 해당 유형의 가격이 먼저 오를 가능성이 있습니다.
반대로 정책 결정자들이 약한 시장을 보고 공급을 미룬다면, 몇 년 뒤 수요가 몰릴 때 가격 급등으로 이어질 수 있습니다. 신규 이민자 수요가 어느 유형의 주택으로 향하는지가 앞으로의 핵심 변수입니다.
