대형 투자자들이 토론토 지역의 미분양 신축 콘도를 최초 분양가보다 40% 싼 가격에 대량으로 사들였습니다. 이런 대량 매입이 최근 몇 달간 분양 거래의 절반 가까이를 차지했다고 콘도 전문 리서치 회사 어배네이션(Urbanation)이 밝혔습니다.
토론토 콘도 시장의 침체가 투자자와 개인 구매자 사이의 가격 격차로 드러나고 있습니다. 완공됐는데도 팔리지 않은 콘도가 쌓이면서, 자금력이 있는 투자펀드와 부동산 회사가 이를 헐값에 사들이고 있습니다.
어배네이션 보고서에 따르면, 대형 투자자들은 3분기에 완공·미분양 콘도를 제곱피트당 평균 763달러에 사들였습니다. 이들은 보통 개발사로부터 수십 채를 한 번에 사는 대량 매입 방식을 씁니다.
투자자는 제곱피트당 763달러, 개인은 1033달러
9월에 끝난 가장 최근 분기에 토론토 지역에서 대량 매입에 나선 투자자는 6곳으로, 모두 339채를 사들였습니다. 이 대량 매입은 해당 분기 신축 콘도 거래 760건의 45%에 해당합니다.
같은 미분양 물량을 두고 개인 구매자는 훨씬 비싸게 샀습니다. 개인은 신축 콘도를 제곱피트당 평균 1033달러에 샀는데, 이는 투자펀드나 부동산 회사가 치른 값보다 크게 높습니다. 토론토와 해밀턴 지역에 쌓인 미분양 물량 속에서 투자 기관이 개인보다 더 좋은 조건에 거래한 셈입니다.
어배네이션의 숀 힐데브란트 대표는 보도자료에서 “두 분기 연속으로 거래가 늘었다는 것은 가격만 맞으면 구매자가 움직인다는 뜻”이라며 “대량 투자자들이 완공된 유닛을 크게 할인된 가격에 사들이고 있다”고 말했습니다.
온타리오 정부 지원 펀드도 저가 매입에 참여
대량 매입에는 온타리오 정부가 지원하는 펀드인 하이 아트 캐피털(High Art Capital)의 거래도 포함됐습니다. 이 펀드는 사들인 유닛의 일부를 저렴한 임대주택으로 바꾸고 있습니다. 하이 아트 캐피털은 미드타운 토론토(midtown Toronto)의 ‘라인 5(Line 5)’ 콘도 단지에서 43채를 2230만 달러에 사들였습니다.
이는 한 채당 약 51만8000달러로, 토론토 지역 일반 매매 시장에서 거래되는 콘도의 통상 가격에 가깝습니다. 보통 신축 콘도는 일반 매매 매물보다 상당히 높은 값에 팔리기 때문에, 이런 가격은 이례적입니다.
이번 분기는 연방정부와 온타리오주 정부의 신축 주택 HST 환급이 시행된 두 번째 분기입니다. 구매자는 150만 달러 이하 신축 주택에 대해 2027년 3월까지 최대 13만 달러의 HST를 돌려받을 수 있습니다. 지난 4월 시행된 이 한시적 세금 혜택은 개발사가 미분양 물량을 털어내도록 돕기 위한 것으로, 어느 정도 효과를 내고 있습니다. 9월 말 기준 미분양 신축은 5127채로, 6월 말보다 7% 줄었습니다.
문제는 고점에 분양받은 투자자들입니다. 지난 4년간 이들이 분양받은 콘도의 가치는 크게 떨어졌다고 중개인과 감정평가사들은 전합니다. 분양 당시 가격 그대로 대출이 나오지 않아 잔금을 치르지 못하는 경우도 많습니다. 간신히 잔금을 치른 개인 투자자들도 세입자를 구하지 못하거나, 받는 임대료가 모기지 상환금과 관리비, 기타 비용을 감당하기에 부족해 손실을 보고 있습니다.
이런 상황은 선분양(preconstruction) 거래의 급감으로 이어지고 있습니다. 선분양은 콘도 타워가 실제로 올라가기 전 단계의 지표인데, 3분기 토론토와 해밀턴 지역에서 선분양 단계에 팔린 콘도는 단 60채에 그쳤습니다. 힐데브란트 대표는 선분양 시장을 ‘휴면 상태’라고 표현하며, 이로 인해 앞으로 신축 콘도 공급이 크게 줄어들 것이라고 경고했습니다. 한인을 포함해 임대 투자를 염두에 둔 실수요자라면, 당장의 할인 기회와 함께 공급 위축이 가져올 중장기 흐름도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
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