캐나다가 마침내 주택 개혁에 본격적으로 나서면서, 세금 환급과 개발부담금 인하 같은 대책이 쏟아지고 있습니다. 전문가들은 “방향은 맞다”면서도, 연간 25만 채에 그치는 착공으로는 필요한 40만~47만 채에 턱없이 못 미친다고 지적합니다.
캐나다가 오랜만에 주택 문제를 진지하게 다루기 시작했습니다. 정부들은 세금을 돌려주고 개발부담금(DC)을 낮추는 프로그램을 도입해 집을 더 많이 짓도록 유도하고 있습니다. 개발부담금이란 새 건물을 지을 때 도로나 상하수도 같은 기반시설 비용 명목으로 지자체가 걷는 돈입니다.
이제 논쟁의 초점은 “이 개혁이 실제로 효과가 있느냐”로 옮겨갔습니다. 온타리오주거건설협의회(RESCON)가 주최한 최근 주택 서밋에서 전문가들이 내놓은 답은 “그렇기도, 아니기도 하다”였습니다.
긍정적 변화, 수십 년 만의 진전
칼턴대 스프롯경영대의 이안 리(Ian Lee) 교수는 서밋에서 “좋은 일들이 일어났다”며 “올바른 방향으로 가고 있지만, 더 해야 한다”고 말했습니다.
긍정적인 측면을 보면, 정부들은 수십 년 만에 가장 멀리 개혁을 밀고 나갔습니다. 연방과 주 지도자들은 과도한 세금과 수수료, 규제에 따른 지연이 집값을 끌어올렸다는 점을 인정했습니다. 신축 주택에 대한 GST·HST 환급은 구입 능력을 개선하고 새 주택시장의 거래를 살리는 데 도움을 주고 있습니다.
개발부담금 완화 정책도 효과를 내고 있습니다. 지자체가 성장에 따른 기반시설 비용을 어떻게 마련할지 다시 생각하도록 유도하기 때문입니다.
그래도 ‘충분하지 않다’는 공급 격차
하지만 리 교수를 비롯한 여러 연사는 이것만으로는 부족하다고 강조했습니다. 캐나다는 여전히 필요한 양보다 훨씬 적게 짓고 있다는 것입니다.
캐나다는 연간 약 25만 채를 착공하고 있습니다. 반면 구입 능력을 회복하고 부족분을 메우려면 해마다 40만~47만 채가 필요하다는 추정이 나옵니다. 지금 속도로는 매년 15만 채 이상이 모자라는 셈입니다.
연방정부가 이민 목표를 줄이고 인구 증가 속도를 늦춘 뒤에도 주택 건설은 여전히 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 그 결과 오랜 세월에 걸쳐 쌓인 거대한 공급 격차는 메우는 데도 여러 해가 걸릴 전망입니다. 실제로 CMHC에 따르면 올해 8월까지 누적 착공은 14만 9,542채로, 2025년 같은 기간보다 4% 적었습니다.
이 문제는 캐나다에서 내 집 마련을 준비하는 한인 실수요자에게도 직접 와닿습니다. 세금 환급이나 개발부담금 인하는 분양가를 낮추는 데 도움이 되지만, 전체 공급이 수요를 못 따라가는 한 중장기적으로 가격 하방을 떠받치는 힘은 제한적일 수밖에 없습니다. 한국에서도 주택 공급 부족이 가격을 자극하는 상황을 겪어온 만큼, 정책이 수요를 자극하는 데 그치지 않고 실제 착공으로 이어지는지가 핵심입니다.
향후 전망
세금 환급과 개발부담금 완화가 분양 수요를 자극하더라도, 그것이 실제 착공으로 연결되지 않으면 공급 격차는 좁혀지기 어렵습니다. 앞으로 발표될 월간 착공 통계에서 개혁의 효과가 숫자로 나타나는지가 주목할 부분입니다.
노동력과 자재, 금리 같은 변수가 함께 맞물리는 만큼, 정책 하나만으로 연 40만 채 목표에 다가서기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.
원문: REM (Real Estate Magazine)
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