캐나다 주택 시장이 마침내 옳은 방향으로 움직이고 있지만, 부담 가능 주택과 공급 위기를 풀기에는 아직 갈 길이 멀다는 진단이 나왔습니다. 온타리오주택건설협회(RESCON)의 주택 서밋에 모인 전문가들이 내린 공통된 결론입니다.
캐나다 주택 시장이 옳은 방향으로 가고 있을지 모르지만, 업계 지도자와 경제학자, 정책 입안자, 주택 전문가들은 이 나라가 부담 가능성과 공급 위기를 해결하기까지 아직 멀었다는 데 뜻을 같이했습니다. 이는 온타리오주택건설협회(RESCON)가 9월 23일 개최한 ‘주택 서밋 6.0’에서 나온 전체를 관통하는 메시지였습니다.
발표자들은 시장 여건과 정책 개혁, 그리고 캐나다 주택의 장기 전망을 짚었습니다. 정부 대책이 성과를 내기 시작하고 주요 시장의 부담 가능성이 나아지고 있지만, 지금까지의 진전만으로는 나라 전체의 큰 공급 부족을 메우기에 부족하다는 점을 여러 발표자가 거듭 강조했습니다.
공급, 필요량의 절반 남짓에 그쳐
칼턴대 스프롯 경영대학원의 이언 리 교수는 주택 개혁이 효과가 있느냐는 물음에 “조건부 예스, 조건부 노”라고 답했습니다. “좋은 일들이 있었습니다. 어느 정도는 작동하고 있습니다”라고 그는 말했습니다.
하지만 그는 모든 단계의 정부가 정책을 바꿨는데도 주택 건설이 수요를 크게 밑돈다고 지적했습니다. 캐나다는 현재 연간 약 25만 채를 짓는 데 그치는데, 캐나다모기지주택공사(CMHC)는 부담 가능성을 회복하고 쌓인 공급 부족을 없애려면 매년 40만~47만 채가 필요하다고 추산합니다. “숫자는 우리가 충분히 짓고 있지 않다는 걸 분명히 보여줍니다. 여전히 뒤처지고 있다는 게 명확합니다”라고 그는 말했습니다.
지난 10년간 인구 증가가 주택 공급을 크게 앞지른 탓에, 건설이 빨라지더라도 그 격차를 단기간에 지우기는 어렵습니다.
부담 가능성은 개선, 하지만 지역별 양극화
토론토지역부동산위원회(TRREB)의 수석 시장분석가 제이슨 머서는 지난 2년간 부담 가능성이 상당히 나아졌다고 전했습니다. 한 가지 지표가 그 변화를 잘 보여줍니다. 광역토론토(GTA)에서 100만 달러짜리 주택을 사는 데 필요한 연소득이, 금리 긴축이 정점이던 때 20만 달러를 훌쩍 넘던 데서 현재 14만~15만 달러 수준으로 낮아진 것입니다.
낮아진 대출 비용과 다소 내린 집값, 나아진 금융 여건이라면 보통은 거래가 크게 살아나야 합니다. 그러나 물가와 경제 성장, 금리를 둘러싼 불확실성 탓에 많은 사는 쪽(구매자)이 여전히 신중한 태도를 보이고 있다고 머서는 설명했습니다. 연간 거래는 6만~7만 건 수준에 머물러 인구 흐름이 뒷받침하는 규모에 못 미칩니다. 그는 상당한 잠재 수요가 계속 쌓이고 있어, 소비자 신뢰가 회복되면 한꺼번에 풀릴 수 있다고 봤습니다.
Valery 부동산의 대니얼 포크는 온타리오·브리티시컬럼비아(BC)와 다른 지역 사이의 격차가 벌어지고 있다고 짚었습니다. “계속 성장하고 새 주민을 끌어들이는 시장은 여전히 부담 가능한 곳들입니다”라고 그는 말했습니다. 그는 캘거리와 핼리팩스(Halifax)를 예로 들며, 토론토·밴쿠버에서는 점점 손에 닿지 않는 내 집 마련 기회를 찾아 젊은 캐나다인들이 이런 도시로 향한다고 설명했습니다. 많은 시장에서 평균 집값이 가구 소득의 4~5배라는 전통적 대출 기준 안에 있는 반면, 토론토와 밴쿠버는 소득 대비 집값이 두 자릿수 배율에 가깝습니다.
온타리오 정부의 대책과 민심
롭 플랙 온타리오 지방자치·주택부 장관은 주정부가 주택 여건을 개선하고 건설을 늘리기 위해 취한 여러 조치를 소개했습니다. “정부는 건설사들이 가장 잘하는 일, 즉 집을 지을 수 있는 여건을 만들어야 합니다”라고 그는 말했습니다.
주정부는 개발부담금 납부를 입주 시점까지 미루고, 부지 계획 요건을 간소화하며, 건축 법규를 손보고, 더 폭넓은 계획 개혁을 담은 여러 법안을 도입했다고 밝혔습니다. 플랙 장관은 연방정부와 손잡고 자격을 갖춘 신축 주택에 대해 물품·서비스세(HST)를 한시적으로 없앤 조치도 성과로 꼽았습니다. 일부에서는 이 환급이 실제 수요를 얼마나 끌어낼지 의문을 제기했지만, 그는 초기 결과가 이미 큰 효과를 보이고 있다고 말했습니다. 서밋에서 제시된 자료에 따르면 GTA의 신규 단독주택 판매는 7~8월에 1년 전보다 세 배로 늘었고, 주 전체 신규 주택 판매는 2026년 2분기에 전년 대비 약 130% 증가했습니다. “효과가 있다는 걸 증명할 수 있습니다”라고 플랙 장관은 강조했습니다.
성과에도 불구하고 주택을 둘러싼 정치적 압력은 여전히 거셉니다. 여론조사 기관 Abacus Data의 데이비드 콜레토 대표는 캐나다인의 79%가 이 나라 주택 시스템이 제대로 작동하지 않는다고 보며, 거의 4분의 3이 수요에 맞는 주택이 충분히 지어지지 않는다고 답한 조사 결과를 내놨습니다. 연방·주·시 정부의 주택 대응에 만족한다는 응답은 다섯 명 중 한 명 정도에 그쳤습니다. 온타리오에서는 주정부가 부담 가능성과 주택 공급에서 옳은 방향으로 가고 있다고 본 응답이 16%에 불과했습니다.
이번 서밋의 결론은 한인 실수요자에게도 그대로 와닿습니다. 대출 비용이 내리고 집값이 다소 조정됐다고 해도, 토론토·밴쿠버에서는 소득 대비 집값 부담이 여전히 큽니다. 반면 캘거리나 핼리팩스처럼 상대적으로 부담이 덜한 도시로 젊은 층이 이동하는 흐름은 한인 가구의 정착지 선택에도 참고가 됩니다. 공급이 수요를 따라잡지 못하는 구조가 이어지는 한, 지역에 따라 기회와 부담이 크게 갈릴 수 있습니다.
향후 전망
HST 한시 면제와 개발 절차 간소화 같은 대책이 신규 주택 판매를 끌어올리는 초기 신호는 나타나고 있습니다. 다만 연 25만 채라는 실제 건설 규모가 필요량에 계속 못 미친다면, 부담 가능성 개선이 특정 시장에 국한될 가능성이 있습니다. 앞으로 이어질 지방·주 선거에서 주택이 핵심 쟁점으로 남을 것으로 보입니다.
원문: Storeys
