온타리오의 모기지 연체율이 2008년 금융위기 수준에 다가가고 있습니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 특히 광역토론토에서 민간 대출기관의 연체가 빠르게 늘고 있으며, 이 흐름이 2027년 중반까지 이어질 것으로 내다봤습니다.
온타리오는 캐나다 부동산 거품의 중심지였고, 이제는 그 거품이 꺼지는 과정의 중심에 서 있습니다. 모기지 연체율은 집을 사고도 대출금을 제때 갚지 못하는 가구가 얼마나 되는지를 보여주는 지표입니다. CMHC는 이번 보고서에서 온타리오의 연체 증가 속도가 전국에서 가장 빠르고, 그 중심에 토론토가 있다고 분석했습니다.
연체가 늘어나는 구조는 단순하지 않습니다. 대출금을 갚기 어려운 가구는 보통 집을 팔아서 문제를 해결하려 합니다. 시장이 좋을 때는 집이 금방 팔리지만, 지금처럼 시장이 가라앉으면 파는 데 시간이 오래 걸립니다. 제때 팔지 못한 가구가 연체에 빠지는 것입니다. 결국 연체 증가는 단순한 소비자 문제가 아니라, 집값 하락과 맞물린 시장 전체의 문제입니다.
집값, 2년 만에 64% 올랐다가 27% 하락
온타리오 집값은 저금리 호황기에 폭등했습니다. 2020년 4월부터 2022년 3월 사이 집값은 64%(약 39만 3,600달러) 올랐습니다. 하지만 그 이후 26.7%(약 26만 8,800달러) 떨어지며 상승분의 대부분을 반납했습니다. 그래도 아직 상승 이전 수준까지 완전히 돌아가지는 않은 상태입니다.
CMHC는 이 집값 호황과 하락이 투자자 비중이 높은 광역토론토에 집중돼 있다고 지적했습니다. 집값이 가장 많이 오른 지역에서 가장 큰 하락이 나타나고 있고, 그 충격이 연체 자료에 그대로 드러나고 있다는 설명입니다.
민간 대출기관 연체율, GTHA에서 11%대로 급등
은행권 연체부터 살펴보면, 캐나다은행협회(CBA) 회원 은행의 연체율은 2026년 2분기 0.32%를 기록했습니다. 1년 전보다 52% 높아진 수치이자, 2022년 2분기 최저점의 5배가 넘는 수준입니다. 하락이 집중된 곳은 광역토론토·해밀턴 지역(GTHA)과 온타리오 남서부라고 CMHC는 밝혔습니다.
문제는 은행 자료가 실제 상황을 축소해 보여준다는 점입니다. 은행은 전체 모기지의 약 5분의 1을 집계에서 빼놓습니다. 실적이 나쁘거나 위험한 대출은 은행이 팔아넘기거나 만기 연장을 해주지 않기 때문입니다. 이런 대출은 모기지투자기관(MIE)이라는 민간 대출기관으로 넘어갑니다.
이 민간 대출기관의 GTHA 연체율은 2023년 3분기 3.0%에서 2026년 1분기 11.1%로 폭증했습니다. 이들이 전국 모기지 잔액에서 차지하는 비중은 1.8%에 불과하지만, GTHA 연체율은 전국 평균의 3배가 넘습니다. CMHC는 “민간 대출기관이 시장에서 차지하는 비중은 작지만, GTHA의 연체율은 모기지 시장 전반의 스트레스를 미리 알려주는 신호가 될 수 있다”고 설명했습니다.
연체율, 2027년 중반까지 계속 오른다
CMHC는 가장 어려운 시기가 아직 오지 않았다고 봤습니다. 만기 연장 과정에서 금리가 크게 뛰는 충격이 지나간 뒤에도, 온타리오의 대출 건전성은 더 나빠질 것으로 전망했습니다. 연체율이 2027년 중반까지 계속 오르고, 그 중심에 토론토가 있을 것이라는 분석입니다.
CMHC는 “온타리오가 전국에서 가장 크고 오래 지속되는 연체 증가를 겪을 것으로 보이며, 이는 광역토론토·해밀턴 지역과 온타리오 남서부에 집중될 것”이라고 경고했습니다. 높은 집값에 더해 미국과의 무역 갈등이 제조업 일자리를 위협하고 있고, 거래가 잘 되지 않는 시장 상황 때문에 빚에 몰린 가구가 집을 팔고 빠져나오기도 더 어려워졌다는 것입니다.
이번 자료는 한인을 포함한 광역토론토 주택 보유자, 특히 2020~2022년 호황기에 높은 값으로 집을 산 가구에게 직접적인 의미가 있습니다. 집값이 매입가 아래로 내려간 상황에서 대출 부담까지 커지면, 팔지도 못하고 갚지도 못하는 상태에 놓일 수 있기 때문입니다. 민간 대출기관을 이용한 경우라면 연체 위험은 더 큽니다. 만기 연장이나 재융자를 앞둔 가구라면 금리 조건과 상환 계획을 미리 점검해 두는 편이 안전합니다.
향후 전망
미국과의 무역 갈등이 길어지고 온타리오 제조업 고용이 흔들린다면, CMHC 전망대로 연체율은 2027년 중반까지 오를 가능성이 있습니다. 반대로 금리 인하나 고용 회복이 예상보다 빨리 나타난다면, 매물을 정리하려는 가구에게 숨통이 트일 수 있습니다. 당분간은 광역토론토·해밀턴 지역의 민간 대출기관 연체율이 시장 전반의 스트레스를 가늠하는 핵심 지표가 될 것으로 보입니다.
원문: Better Dwelling
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